Pubblicato il 7 Ottobre, 2022
Non tutti i mutui sono uguali, ma possono essere raggruppati in delle macrocategorie. A influenzarli ci sono obblighi relativi alla richiesta specifica, ma anche esigenze personali.
Le finalità del mutuo
La prima valutazione da fare, al momento della scelta del mutuo, è sicuramente quella legata alla sua finalità. Un mutuo può essere richiesto per svariati motivi, anche se sicuramente il più comune è l’acquisto di un immobile.
Già di fronte a questa prima scelta possono cambiare alcuni parametri. Infatti l’acquisto di una prima casa è considerata per legge un diritto e in quanto tale ha delle agevolazioni a livello fiscale e di detrazioni.
Altre finalità possono essere:
- La costruzione di un nuovo immobile o la ristrutturazione di uno già posseduto.
- La surroga del mutuo, che permette il trasferimento del debito residuo da una banca a un’altra.
- La liquidità per la realizzazione di progetti o per sostenere spese impreviste.
- Il consolidamento di debiti.
I tassi di interesse
Un altro fattore che può influenzare la scelta del mutuo è la tipologia del tasso di interesse che verrà applicato, il TAN (Tasso Annuale Nominale), calcolato in percentuale.
Il TAN non è unico, ce ne sono di varie tipologie, e queste sono quelle applicate più frequentemente:
- Il tasso fisso, ovvero il TAN stabilito al momento della stipula del contratto resterà costante fino al saldo finale.
- Il tasso variabile, che subisce l’oscillazione dell’andamento del mercato finanziario e viene perciò ricalcolato ogni anno.
- Il tasso misto, permette di cambiare la tipologia di tasso da fisso a variabile, o viceversa, a scadenza fissa o in tempi indicati da contratto.
- A capped rate, detto anche semplicemente cap, è una tipologia di tasso variabile a cui però viene messo un limite superiore oltre al quale non può salire.
- Il tasso bilanciato è invece una tipologia di tasso misto che permette di scegliere quanto del capitale restituire a tasso fisso e quanto a tasso variabile.
L’ammortamento
Il piano di ammortamento è la tipologia di rimborso scelta per la restituzione del capitale. Anche qui non ce n’è solo un tipo, ma i più utilizzati sono:
- La tipologia francese, che prevede una restituzione a rate costanti ma con una quota d’interesse iniziale più elevata e che nel tempo va a decrescere, mentre la quota capitale contrariamente parte inferiore e va crescendo.
- La tipologia Italiana, il cui tasso d’interesse viene calcolato sul capitale residuo man mano che questo viene restituito. Le rate perciò non saranno tutte uguali, ma andranno a diminuire fino al termine del mutuo.
- La tipologia tedesca, che prevede la restituzione degli interessi in formato anticipato insieme alla prima rata. Le successive resteranno costanti.
La durata e il valore immobiliare
A influenzare la scelta del mutuo c’è inoltre anche la sua durata, che può andare dai 5 anni fino a un massimo di 30. Raramente viene concesso un mutuo di tempi superiori, solo alcuni istituti accettano mutui di 40 anni per richieste specifiche.
Ultima considerazione da fare è relativa al valore immobiliare che la banca può coprire nell’erogazione del suo mutuo. Quando si tratta dell’acquisto di un immobile, raramente le banche ne concedono infatti uno superiore all’80% del valore immobiliare. Non è impossibile ottenere un mutuo del 100%, ma solo a fronte di maggiori garanzie e tassi d’interesse superiori.
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